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Disdetta affitto casa – ecco cosa ti serve sapere

Il contratto di affitto viene concordato tra un locatore (proprietario dell’immobile) che cede l’immobile e un conduttore/un inquilino.

Il contratto può essere con una durata di anni 4+4 oppure può essere di un periodo massimo di 18 mesi.

Il proprietario dell’immobile può scegliere se fare una tassazione ordinaria oppure una cedolare secca.

In questo articolo sulla disdetta affitto casa ti spiego come si fa, quali sono i termini di preavviso da rispettare, i dati che deve contenere la lettera di disdetta, puoi scaricare dei fac-simile da inviare all’inquilino o al proprietario e ti indico le altre regole da seguire in caso di risoluzione della locazione.

Come si fa la disdetta affitto casa?

In base alla Legge 09/12/98, n. 431, un contratto di affitto si può disdire:

  • Alla scadenza indicata nel contratto. Sei mesi prima della scadenza è consigliato mandare una lettera alla controparte per comunicare la decisione di non proseguire.
  • Prima della scadenza. La legge è favorevole più per l’inquilino che per il proprietario. L’inquilino può disdire prima della scadenza se:
  1. Una clausola contrattuale lo prevedere espressamente. In questo caso il coinquilino può disdire il contratto in qualsiasi momento anche prima della scadenza e senza dare alcuna motivazione. Però deve comunque rispettare il periodo di preavviso che di solito è di sei mesi o in altri contratti di tre mesi.
  2. Ci sono gravi motivi (ex art. 3, comma 6, l. n. 431/1998). Bisogna comunque rispettare i termini di preavviso.
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NOTA BENE: La disdetta va comunicata attraverso raccomandata A/R.

Come si fa il preavviso per disdire un contratto di affitto?

Se si vuole disdire un contratto di affitto bisogna rispettare i tempi di preavviso che di solito sono pari a sei mesi. In alcuni contratti è possibile che i termini di preavviso siano inferiori ma mai superiori.

Se i termini di preavviso non vengono rispettati ci sono due importanti conseguenze:

  1. Per il locatore: il contratto di affitto è automaticamente rinnovato;
  2. Per l’inquilino: deve pagare al locatore l’affitto corrispondente al periodo di preavviso.

Nota bene: è sempre meglio mettere per iscritto tutti gli accordi.

Cosa deve fare il locatore?

Sei hai dato in affitto una casa o un appartamento, puoi disdire il contratto:

  1. In ogni momento, se ottieni il consenso e la disponibilità dell’affittuario;
  2. Alla scadenza del contratto se non lo intendi rinnovare. Puoi farlo solo se la casa serve a te e devi andarci a vivere tu  (art. 1612 codice civile) oppure se c’è uno dei seguenti casi:
  • Si vuole cambiare l’uso dell’immobile (per esempio da abitativo a commerciale);
  • Si intende destinare l’immobile a finalità sociali;
  • Si intende vendere l’immobile e non ce ne sono altri se non quello usato come abitazione principale;
  • L’affittuario ha un altro immobile, pronto per essere usato nella stessa città;
  • L’immobile è gravemente danneggiato e deve essere recuperato;
  • L’inquilino senza un valido motivo non abita l’immobile.
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Per tutti questi casi il contratto può essere disdetto attraverso una raccomandata A/R rispettando il periodo previsto di sei mesi (Cassazione n. 13199/2012). Nella lettera bisogna specificare il motivo per cui si desidera annullare/non rinnovare il contratto.

Di sotto in allegato ti mettiamo il modulo per la disdetta da parte del affittuario da compilare e inviare via raccomandata A/R.

Modulo disdetta contratto affittto PDF

ATTENZIONE! Se si disdice il contratto per uno specifico motivo, poi bisogna metterlo davvero in atto! Se quindi per esempio avevi deciso di rescinderlo perché dovevi andare tu ad abitarci, devi farlo veramente. L’inquilino può controllare che il motivo per cui ha dovuto lasciare la casa venga rispettato. Se ciò non avviene, l’inquilino può chiamarti in causa e ottenere un risarcimento pari ad almeno 36 canoni di affitto (L. 431/1998, art.3 comma 3). Hai comunque la possibilità di dimostrare di non avervi provveduto per sopraggiunta giusta causa.

Cosa deve fare l’inquilino?

I contratti di affitto prevedono solitamente una clausola a favore dell’inquilino: la possibilità di annullare il contratto in qualsiasi momento prima della scadenza senza avere nessuna conseguenza.

Non c’è nemmeno il bisogno di spiegare il motivo per cui si è decisi a lasciare la casa.

È sufficiente inviare al locatore una lettera raccomandata A/R, in cui indicare:

  • La volontà di recedere;
  • La data in cui l’immobile sarà disponibile al locatore.
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Il fatto che si possa rescindere il contratto anticipatamente, non significa che si possa farlo senza seguire alcuna regola: si deve comunque rispettare il termine di preavviso, in genere pari a tre o sei mesi.

Modulo disdetta contratto locazione a scadenza Inquilino PDF

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