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Comprare casa all’asta: ecco tutto quello che devi sapere

Il primo vantaggio di acquistare una casa all’asta è ovviamente il risparmio economico: il prezzo di vendita è solitamente inferiore rispetto a quello di mercato. L’acquisto è sicuro in quanto tutte le verifiche di sorta vengono fatte da un perito giudiziario e i documenti sono a disposizione delle persone interessate.

Per le abitazioni acquistate all’asta non ci sono provvigioni da versare e può capitare che ci siano anche dei finanziamenti proprio per le aste immobiliari.

Quanto agli svantaggi per questo tipo di vendita, è bene avere presente che se si è alle prime armi con le procedure delle aste giudiziarie, l’iter potrebbe risultare difficoltoso. Nel caso di particolari problemi, comunque, è possibile farsi assistere da un legale. “

Cosa sono le aste giudiziarie?

Le vendite giudiziarie sono il risultato di procedure avviate dai Tribunali allo scopo di soddisfare i legittimi interessi di creditori. Tali vendite avvengono tramite aste pubbliche (con o senza incanto) di beni mobili o immobili appartenenti ai debitori.

Allo scopo di garantire l’assoluta trasparenza ed imparzialità delle vendite, la legge dispone che delle aste venga data adeguata pubblicità sui quotidiani  a maggiore diffusione nel luogo di interesse, su appositi siti internet e con ogni altro mezzo aggiuntivo.

Come viene stabilito il prezzo base d’asta?

Lo stabilisce il perito nominato dal Giudice e lo riporta nella perizia di stima che è pubblicata sul sito internet indicato nell’ordinanza di venita, in omaggio alla massima trasparenza nei confronti del mercato e dei cittadini. Nell’ordinanza di vendita è stabilito anche il rialzo minimo richiesto in sede di gara.

Modalità di partecipazione alle aste:

Le cose da sapere:

  • Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie, con esclusione dell’esecutato o del fallito;
  • Per partecipare non è necessaria l’assistenza di un legale o di altro professionista;
  • Un professionista delegato dal Tribunale (avvocato, notaio o commercialista) fornisce gratuitamente tutte le informazioni necessarie e un custode incaricato si occupa gratuitamente della visita dell’immobile. Nell’avviso di vendita sono riportati i nominativi dei professionisti incaricati e i rispettivi contatti (telefono e/o email);
  • Nell’asta senza incanto si presenta un’offerta segreta in busta chiusa e, in caso di più offerte, si procede ad una gara sull’offerta più alta. Nell’asta con incanto si partecipa ad un’asta con offerte al rialzo sul prezzo base;
  • Per partecipare all’asta è necessaria la presentazione di una cauzione pari al 10% del prezzo offerto, salva diversa indicazione contenuta nell’ avviso di vendita. In caso di mancata aggiudicazione la cauzione viene immediatamente restituita;
  • L’importo può essere finanziato con mutuo, verificare le eventuali banche convenzionate con i Tribunali.

cose da sapere se si vuole acquistare una casa all’asta:

  1. Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o Imposta di Registro), con le agevolazioni di legge ( 1° casa, imprenditore agricolo, ecc.);
  2. L’acquisto è sicuro in quanto il trasferimento dell’immobile viene ordinato dal Giudice che cancella tutte le ipoteche e i pignoramenti;
  3. L’acquisto è conveniente: l’immobile è progressivamente ribassato in seguito all’andamento delle aste (sconti dal 20-50% del valore di mercato). Non si pagano le spese di notaio o di intermediazione immobiliare;
  4. Nell’avviso è chiaramente indicato se l’immobile è libero o occupato, se è occupato la base d’asta è scontata. In questo caso si deve aspettare il termine del contratto di locazione per il quale si percepirà il canone.
  1. Il prezzo base è fissato da una perizia che si può consultare nella cancelleria del tribunale e talvolta anche online. Da qui partiranno le offerte. Inoltre, nei casi in cui un’asta vada deserta, la vendita viene riproposta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25%.
  2. Quando una casa viene venduta all’asta, il tribunale pubblica un avviso di vendita sui quotidiani più diffusi, su portali specializzati e naturalmente sull’albo del tribunale dove resterà affisso per tre giorni. L’avviso contiene il prezzo base, le modalità di acquisto, data e luogo in cui si svolgerà la gara. Su tutti i siti dei tribunali è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie.
  3. Le aste immobiliari possono avvenire con o senza incanto. In genere il giudice stabilisce che si proceda senza incanto e a tal fine fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni entro il quale eventuali interessati potranno presentare le offerte di acquisto del bene pignorato. L’asta con incanto è invece pubblica e in genere si svolge dopo che quella senza incanto è andata deserta.
  4. Se si desidera partecipare a un’asta è sempre bene rivolgersi a un avvocato. Sia perché è meglio che sia un esperto a capire se dietro il prezzo c’è davvero un affare. Sia perché è bene che la perizia sia letta con cura, controllando i vincoli e gli oneri a carico dell’acquirente.
  5. Meglio acquistare all’asta se si ha urgenza perché i tempi per ottenere la casa non sono sempre prevedibili. Inoltre attenzione agli immobili occupati. Se la casa è per esempio occupata da un inquilino moroso il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese allo sfratto.
  6. Controllare con attenzione almeno 45 giorni prima dell’asta tutti i documenti (l’avviso di vendita, la relazione di stima, planimetrie).
  7. È inoltre sempre bene informarsi sulle altre spese da sostenere come quelle di imposta di registro, Iva o spese condominiali pendenti. Ricordarsi anche che si dovrà dichiarare di voler usufruire delle agevolazioni fiscali deve in sede d’asta o al termine della stessa.
  8. Chi acquista all’asta deve poter disporre subito di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo, magari da una banca convenzionata con i tribunali. Una volta acquistato il bene, il giudice delle esecuzioni lo trasferirà con decreto al nuovo proprietario.

da ENTI e TRIBUNALI

chi può partecipare alle aste  giudiziarie?

Alle vendite giudiziarie possono partecipare tutti, eccetto il debitore e non è necessaria l’assistenza di un legale o di un professionista. Acquistare tramite aste immobiliari conviene: il prezzo dell’immobile è stimato da un perito del Tribunale e si pagano solo gli oneri fiscali e le eventuali agevolazioni di Legge.

Non si pagano quindi oneri notarili o di mediazione.
La condizione da rispettare è il saldo del prezzo che deve essere effettuato solitamente da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni.

Non appena il prezzo viene saldato, il Giudice trasferisce la proprietà all’acquirente con decreto di trasferimento e il Tribunale provvede a trascrivere nei registri immobiliari. Le aste prevedono anche la cancellazione di ipoteche e pignoramenti, se presenti.

Comprare casa all’asta: rischi

Naturalmente l’acquisto in asta non è uguale a un acquisto classico. Perché ci si può trovare magari di fronte a immobili non completati, senza impianti, o in cattive condizioni dato che gli inquilini morosi o i proprietari con forti debiti non hanno provveduto alla manutenzione.

Inoltre va accuratamente controllato se sull’immobile non gravino ipoteche o costi accessori o costi di condominio arretrati. Il consiglio è:

  • leggere con molta cura la perizia del tribunale;
  • chiedere la consulenza di un geometra o di una agenzia di intermediazione. Il geometra è essenziale per capire, ad esempio, se ci sono abusi edilizi nella costruzione e quanto possano essere messi in regola (con un abuso l’immobile è praticamente non più vendibile);
  • chiedere l’assistenza di un legale che sappia comprendere anche le pieghe dell’atto e spiegare al meglio tutte le possibili insidie tecnico-giuridiche, che capisca se ci sono in atto opposizioni all’esecuzione o agli atti esecutivi portati avanti del debitore o da altri creditori in appello o in Cassazione; se esistono difetti procedurali in grado di aprire in futuro opposizioni (ad es. se il debitore non ha ricevuto notifiche).

Va ricordato che nelle aste non esistono garanzie per evizione totale o parziale: per dire se si scopre un’ipoteca ci si dovrà farne carico, al limite potendo solo chiedere i danni al notaio.

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